5分でわかる!住宅ローンの繰り上げ返済について!わかりやすく解説します。 | 保険の学び場

生活

5分でわかる!住宅ローンの繰り上げ返済について!わかりやすく解説します。

更新日:

住宅ローンの返済が始まって数年も経つと、そろそろ繰り上げ返済でもしてみようかな?と思い始める方もいらっしゃるのではないでしょうか?

もう少し、返済の負担を軽減されたい方は、借り換えという方法もありますが、繰り上げ返済の方が効果的かもしれません。

繰り上げ返済の目的は、住宅ローンの元金を減らす!ということです。

今回は、繰り上げ返済について、出来るだけわかりやすく解説していきたいと思います。

 

繰り上げ返済に必要な金利に関する記事、5分でわかる!!住宅ローンの金利についてわかりやすく解説します。

や、住宅ローンの金利にお悩みの方必見!引き下げ交渉が出来るかもしれません!

も必見です!

繰り上げ返済について学んでみましょう!

繰り上げ返済とは、なんとなく言葉自体でおわかりかと思います。

毎月の返済とは別に、借入金の一部全額を返済してしまうことです。

毎月の返済については、返済額の中に利息が含まれています。繰り上げ返済の場合は、返済金額全てが元金の返済になるのです。

支払う必要があった、利息を減らすことが出来るということです。

住宅ローンの返済は長期間に渡りますので、少しでも元金を減らしておきたいですよね。

住宅ローンを借りる側としては、早いところ返済を済ませて別の用途に回したいとお考えだと思います。

繰り上げ返済という方法は、住宅ローン返済の代表的な方法です。とても有効ですが注意点もあります。

十分検討のうえ、返済してくことが大切です。

繰り上げ返済の方法は2種類あります!

繰り上げ返済は、期間短縮型返済額軽減型の2種類あります。

住宅ローンを返済するときに、どちらの返済方法を選べば良いのでしょうか?

それぞれについての、異なる点と経済効果についてご説明いたします。

期間短縮型とは?

期間短縮型とは、月々の返済金額については変更せず、返済期間が短くなる返済方法となります。

完済を少しでも早く行いたいという方は、こちらの返済方法を選択された方が良いでしょう。

なんとか定年を迎える前には完済してしまいたい!

住宅ローンのMAX期間である35年ローンで借りた場合は、借入スタート時の年齢によっては、定年を迎えた後も住宅ローンが残ってしまうということになります。

定年後、実際に住宅ローンの支払いを続けていけるのか?という不安を抱えて過ごさなければなりません。

退職金があるから大丈夫!と楽観的に考えている場合でも、返済途中にリストラされ、余儀なく転職しなければならないかもしれません。そうなると、当てにしていた退職金がもらえなくなる可能性だってあります。

もし、無事に退職金が出たとしても、住宅ローンの返済で全て使ってしまうと、今度は老後の蓄えに影響が出るかもしれません。

ですから、住宅ローンは出来るだけ働いているうちに完済してしまうのが良いでしょう。

このようなケースは、とにかく期間を短くしてしまうのが最大の目的となりますので、期間短縮型での返済をすることをお勧め致します。

老後の蓄えは出来るだけ多くしたい!

先ほど少し申し上げましが、老後の蓄えについて少し補足します。

繰り上げ返済をすることで、総返済金額を軽減出来れば、将来の蓄えもおのずと増やすことが出来るという嬉しい結果がついてきます!

返済額軽減型でも、総返済額は軽減出来るのですが、期間短縮型を利用しつつ、早めに完済することが一番の近道と言えるでしょう。

たとえば、

35歳のときに、3000万円を35年ローンで借りたとします。(金利2%・ボーナス返済なし・元利均等返済)

繰り上げ返済を行わなければ、完済時の年齢は70歳です!!その頃の年金受給もどうなってしまっているのかわかりませんよね。

45歳から毎年60万円を期間短縮型で返済することで60歳で無事完済できます。さらに、うれしいおまけとして約250万円の利息軽減にもつなげることも可能です。

返済額軽減型とは?

返済額軽減型とは、返済期間については短くせず、毎月の返済金額を少なくさせる返済方法となります。

少しでも月々の住宅ローンの支払いを軽減させたいというケースなどは、返済額軽減型が良いでしょう。

こどもの学費や塾代の負担が大きい!

住宅ローンの借入をした頃は、問題なく返済可能だと思えた金額でも、お子さんの誕生などで生活費も大きく変動が起こります。

また、転職をしたことで収入が減ってしまうかもしれません。

今まで通りの住宅ローンの返済を続けていくと、とても苦しい家計状況に追い込まれてしまうでしょう。

そのような場合は、返済額軽減型で返済する方法が良いかもしれません。

利息については、断然!期間短縮型の方が効果的ですが、教育費や生活費の増加が見込まれるときは、毎月の返済額を減らすことが大切です。

今後、もし金利が上昇してしまったら!

もし、変動金利型や、固定金利選択型の住宅ローンを借りていた場合、将来金利が上昇してしまうかもしれません。

そのような場合にも、毎月の返済金額を減らすためには、返済額軽減型で繰り上げ返済する方法が有効です。

金利上昇のために少しでも備えておく方法としては、低金利期間中に繰り上げ返済資金を貯蓄しておくと良いでしょう。

たとえば、

3000万円の住宅ローンを10年固定で、金利1.3%で借りたとします。(30年ローン・ボーナス返済なし・元利均等返済)

10年経過し、固定期間終了後には金利が、4%にアップしてしまいます。

すると、毎月の返済金額は2.8万円も増えることになります。

その時に、465万円を返済額軽減型で繰り上げ返済することで、固定金利期間中と同等程度の支払いで済むことができます。

元利均等返済と元金均等返済とは?

住宅ローンを契約する際に、元利均等返済と元金均等返済という方法がありますので、少しご紹介させていただきます。

元利均等返済って何?

月々の住宅ローン返済額が一定に保てる返済方法です。

メリットとは・・・

① 月々の住宅ローン返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすい。

② 元金均等返済よりも、返済開始当初の返済額が少なく出来る。

デメリットとは・・・

① 同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなる。

② 借入金残高の減りは遅い。

元金均等返済って何?

月々の住宅ローン返済額内の、元金の金額が一定となる返済方法です。

メリットとは・・・

① 返済額(元金+利息)は返済していくと共に減少となる。

② 元利均等返済と比較すると、元金自体の減りが早いので、同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなる。

デメリットとは・・・

返済スタート当初の返済額が一番高いので、返済負担が重くなる。

繰り上げ返済は早く行ったほうが得なのでしょうか?

それでは、繰り上げ返済について多少ご理解いただけましたでしょうか?

住宅ローンを抱えているのは、本当に人生の重荷となりますので、早くに手放してしまいたい!とお考えの方がほとんではないでしょうか?

やはり、定年以降にも住宅ローンが残ってしまう場合は、期間短縮型を利用しつつ早めに返してしまったほうが理想的です。

たとえば、

借入金3000万円・金利は2.5%の固定金利・借入期間35年

の住宅ローンを借りているとします。

100万円を期間短縮型で繰り上げ返済した場合を比べてみましょう!

返済した時期 利息軽減金額 短縮可能期間
借入から2年後 123万円 1年8ヶ月
借入から5年後 108万円 1年7ヶ月
借入から10年後 84万円 1年5ヶ月
借入から20年後 44万円 1年1ヶ月
借入から30年後 12万円 10ヶ月

やはり、繰り上げ返済は、早ければ早いほど効果も高いようです。

借入から2年後に頑張って返済した場合は、123万円も利息の軽減効果が見込まれます。この123万円とは、1年8ヶ月短縮した返済期間中に支払う利息分にあたります。

逆に時間の経過と共に、効果は薄まるのですが、必ずしもゼロではありませんので、出来るようであれば無理のない範囲で行ってみましょう。

ですが、住宅ローン控除をもし受けている期間中でしたら、少し状況は変わってきます。

住宅ローン控除というものは、年末時点での住宅ローン残高を計算の対象としています。

たとえば、12月に冬のボーナスをもらったとして、すぐさま繰り上げ返済を行ったとします。

年末の住宅ローン残高は、その分も減ってしまうので、控除額も合わせて減ってしまうことを念頭に置いておきましょう。

控除率が1%の場合、100万円繰り上げすると、控除額は1%の1万円が少なくなってしまいます。

そのため、繰り上げ返済を行うのを少しだけ待って、年明けに行えば年末の住宅ローン残高は減らなくて済むことになります。

ですが、忘れてはならないのは、返済が1ヶ月遅れるということは、利息軽減効果は少し減ってしまうということになります。

1ヶ月でどのくらいの差が出るかということに関しては、金利や、繰り上げ返済時期にもよります。

先ほどあげた例で考えますと、

借入から2年後の12月か1月に繰り上げ返済を行った場合の差について…

利息軽減効果の差額は約4500円です。

それは、1ヶ月遅らせることにより、住宅ローン控除については、1万円のプラスになり、利息軽減効果は4500円のマイナスとなります。結果、5500円の効果があるということになります。

数千円の効果ですが、1ヶ月待つだけでプラスに転じるのであれば、住宅ローン控除をもらっておいた方がお得だと言えます。

お忙しい方などは、どんどん先延ばしにしてしまうこともあるかと思います。難しい計算とにらめっこして思い悩むのでしたら、あまり考えすぎないほうが良いかもしれませんね。

まとめ

上記にご説明した、期間短縮型、返済額軽減型はどちらも総返済金額を減らす効果がありますので、出来るに越したことはありません。

少しでも貯蓄が出来ると、すぐ返済したくなってしまう方も多いのではないでしょうか?

ついつい住宅ローン完済を目指すあまり、繰り上げ返済を無理して行った結果、今!必要な資金を用意することが出来なくなる可能性がありますのでくれぐれもご注意ください。

繰り上げ返済をするときは、現在の状況だけでなく、将来設計も見据え、家計に影響の少ない範囲で行った方が良いでしょう。

銀行などでは、繰り上げ返済した際のシミュレーションを行ってくれるところもありますので、どのくらい返済すれば効果が見込めるかなど、十分確認することをお勧め致します。

 

住宅ローンに関する記事についてまとめています。良かったら参考になさってください☟

住宅ローンに関する記事はこちらへ

-生活

Copyright© 保険の学び場 , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.